近几年来，随着各级物业管理法律法规、政策的相继出台实施，兰溪市物业管理行业发展实现了由起步晚、规模小到追赶、扩面、提升的跨越历程。但在发展追赶的过程中，暴露了短板，出现了矛盾，产生了距离，成了制约了行业发展的瓶颈。要实现物业管理行业的持续健康发展，化解这些短板、矛盾，缩短差距成为当务之急。
目前兰溪市物业管理现状
目前兰溪市有物业管理的住宅小区有37个，建筑面积241.49万平方米。其中5万平方米以下的28个，占76%；5万平方米以上的9个，占24%。共有物业服务企业24家，从业人员近700人，有30个小区成立了业主委员会。物业管理模式大致有三类：一是具有物业管理资质的物业公司管理的小区；二是业主委员会自主管理的小区；三是直接委托社区管理的小区。
兰溪市物业管理存在的短板
目前，兰溪市物业管理存在四个方面的短板：
一、物业配套设施功能不完善。物业管理区域规模以中小居多，仅仅满足于日常生活而已，距离幸福宜居的标准还有距离，特别是公共活动中心等方面配置欠缺，车库、车位数量不够，难以满足业主日益增长的各种需求。
二、物业管理专业能力不全面。物业服务企业综合实力不强，专业人才奇缺，从业人员大多来自转岗、退休及农村剩余劳动力，素质参差不齐，专业技能、应急能力及相关法律法规知识都难以适应物业管理专业岗位的要求，导致物业服务效率低、效益差。物业管理从业人员的知识结构层次较低，业务水平有限，虽然几家上市房企公司聘请了品牌物业企业进驻城区房产项目，但服务的整体功能和服务水平仍有限，仅仅只有新湖香格里拉创建了金华市级物业示范小区，其他都停留在较低的水平。
三、矛盾纠纷协调机制不顺畅。目前小区物业管理中主要存在以下几方面的问题和不足：
(一)是收费难度大。少数业主和使用者交物业费的主动性欠缺，总是以各种理由拖欠。物业公司上诉法院，存在着立案难等困难。
(二)是物业企业盈利空间较小、收费偏低，特别是高资质企业的收费偏低。以绿城物业为例，其服务的小区高层，按照与之匹配的服务标准，收费价格约为2.7元/平方米，而根据2010版的最高等级住宅小区收费标准，最多只能收1.20元/平方米(上浮20%后可达1.44元/平方米)，核定的标准明显低于市场价。
小区住宅空置率较高，空置房屋按照物价部门规定可以打7折，但对于空置房屋收缴物业费比较难。
物业服务费收缴率也偏低，业主缴纳物业管理费的积极性不高。有部分业主遇到矛盾纠纷，会以此为借口拒不缴纳物业管理费；也有部分业主认为自己不交费照样享受物业服务；一些原先积极交费的业主在得知物业公司对不肯交费的业主无可奈何后，觉得自己先交费吃了亏，也不自觉地加入拒缴行列。
物业服务企业服务成本较高，受各方面价格上涨(特别是人工工资、社保支出)等因素影响，物业服务企业的成本压力陡增。
基于上述原因，物业服务企业处于微利甚至亏损状态，经营管理难以为继。
(三)是纠纷处置的主体不明确。小区矛盾纠纷较多，房屋漏水、违章建筑、停车问题、拖欠物业费、邻里间的纠纷等等原因都会引起物业矛盾纠纷，涉及部门也较多，因未明确辖区街道社区的主体职能，纠纷不能在辖区范围内处置完成，这在很大程度上制约着物管行业的良好运行。
(四)是业委会激励手段缺乏。一些小区具备业主委员会成立条件但未成立，对于未成立业主委员会的没有制约手段；及时成立业主委员会的，运行一段时间后，遇有与收费或资金动用等相关的事宜，往往得不到业主的理解和支持，业委会委员们积极性严重受挫。加上业委会工作不带薪，干了一半打退堂鼓提出辞职的为数也不少，亟需有效的行政手段激励和规范业委会自治组织。
(五)是高层住宅小区消防安全问题。物业小区交付后，入居率偏低，物业费收缴率不高，还有部分物业公司管理不规范，对公共设施维护保养不到位，造成了一部分小区消防设施瘫痪，留有消防安全隐患。另外，部分业主在消防疏散通道堆放物品，造成通道堵塞，社区联合消防大队、建设局、行政执法局、属地公安派出所清理楼道、疏散通道堆积物多次，但效果不理想，加上物业小区设计原因，没有设立电动自行车集中停放充电场地，造成小区电动自行车违规充电、违规停放现象严重，也导致了消防安全隐患。
(六)是老旧小区推行物业管理难度大。从长期看，老旧小区、开放式小区也将普及物业管理。但是，即便政府已经在前期投入改造资金和补贴，为该类小区推行物业管理创造条件，但大多小区业主对目前收取相应物业管理费的模式仍持排斥态度。这从历年的老旧小区改造和物业管理试点中可见一斑。 四、物业管理法制体系不健全。面对业主欠缴拒缴物业费、违章搭建和违章装修等现象，物业服务企业和物业主管部门缺乏有效的行政制约手段，只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于无理取闹的业主或不法行为，只能求助行政执法部门，或者通过法律途径来解决，但执行难度很大。
短板产生的原因及对策
一、思想认识难统一，建议加强宣传。
加大宣传力度，提升社会各界对物业管理的认知度，引导居民树立正确的物业消费观念，营造有利于行业良性发展的舆论环境。物业服务企业在注重提高物业管理水平和自身服务质量的同时，也要让业主了解物业管理工作的内容，引导业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难。
二、主体职责不明晰，建议加强物业管理体系建设。
从兰溪市物业管理角度分析，明确主体职责是加强物业管理工作不可或缺的重要环节。业主与物业公司的矛盾也是因职责不明，一些投诉没有很快得到化解，对物业公司管理上造成不利的影响。参照物业管理工作比较先进的宁波、杭州地区的经验做法，这些地方都有一套完整的物业管理体系，为此建议建立一个市级层面政策扶持、街道社区主体牵头、建设部门业务指导、业主广泛参与、其他相关部门积极配合、司法配套完善的物业管理体系。建议参照其他省市，由街道社区牵头负责物业管理，其职能是：负责组织、协调辖区内商业、大厦、住宅小区等项目召开首次业主大会和成立业主委员会及业主委员会换届选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；受理辖区内物业服务活动中业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉，协调处理物业服务活动中出现的纠纷。建设部门从业务上予以指导，做好其登记备案，宣传贯彻物业行业政策法规，开展行业诚信建设，负责行业专项培训，组织开展行业竞赛、评比、表彰。建议建立综治、建设、行政执法、公安(消防)、司法、市场监管、乡镇(街道)、供水、供电、电信等部门参加的物业矛盾纠纷联席会议制度，定期或不定期研究、协调重大物业矛盾纠纷。
对于欠缴物业费的业主，建议纳入社会信用征信体系，但纳入社会信用征信体系一定要以法院判决为前提，如欠缴物业费业主败诉，一方面法院要加强催缴执行力度，另一方面要将该业主纳入社会信用征信系统，以提高业主违约成本，从而有效地减少欠缴物业费现象的发生。
三、运行成本压力大，建议出台扶持政策与行业管理规范。
目前兰溪市各物业企业盈利空间有限，导致物业企业提升发展空间小，因此，创新物业管理新模式，建立物业行业协会(可在房地产协会下成立物业专业委员会)，也是加强物业管理的有效途径。通过行业协会，加强业务培训，制订行业发展规范、行业服务标准，提升企业服务水平；通过行业协会向上级建议出台促进鼓励物业服务企业发展的相关政策；对于物业管理中日益增多的投诉，一方面可以由专业委员会进行调解，另一方面建立物业服务纠纷快速处理机制，如人民法院设立物业庭，专门处理物业管理当中的矛盾、欠缴物业费等纠纷。
四、合力推进难形成，建议加强监管力度。
抓培训，练内功；抓考核，奖优罚劣；抓引进，优胜劣汰。引导一批企业通过争创省市级物业管理示范小区，提升物业企业管理、服务水平，以点带面，从而带动全市物业管理的整体水平。建立物业企业信用档案和黑名单制度，对于列入黑名单的物业服务企业，定期向社会通报。
五、老旧小区管理弱，建议建立老旧小区物业管理长效机制。
建议选择一至两个小区进行试点，作为老旧小区推行准物业管理样本，而后以点带面，全面推进。如由社区作为日常管理主体，建设局作为业务指导部门，对老旧小区实行准物业管理，可使物业管理更贴近百姓、更具针对性，能有效提高物业管理费收缴率，将有限的资金运用到更多的民生工程当中。
六、基层组织缺指导，建议建立评优奖优激励机制。
业委会缺乏积极性现象严重，自治组织的作用难以有效发挥，已成为制约物业管理工作的一大因素。为此建议全市开展业委会评优工作，给予精神鼓励并列入财政奖励；有条件的小区，给予业委会成员适当的工作补贴，以提高其积极性。特别是乡镇人民政府(街道办事处)对物业管理工作加强领导是关键，建议建立政府托底相关制度。
当物业小区面临失管状态时，要按照属地管理原则，属地乡镇人民政府(街道办事处)应当负责做好物业小区日常管理工作，各相关部门应当积极配合。
总之，应着力加强政策扶持，优化发展环境，规范服务标准，提升从业人员素质，加快培育物业服务企业，积极构建一个业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的现代服务业体系。
□兰溪市住房和城乡建设局党委委员、副局长 洪益三
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